Στεγαστική κρίση: Αυξήσεις 15% στις τιμές ακινήτων φέρνει το «Σπίτι μου 2» – Τι εκτιμά η κτηματαγορά

Σε επικοινωνιακό μπαράζ για το πώς «τιθασεύεται» η στεγαστική κρίση επιδίδεται η κυβέρνηση, ανακοινώνοντας – ξανά και ξανά – τα μέτρα, που… θα εφαρμοστούν, και έχει ήδη προαναγγείλει ο πρωθυπουργός  πριν τις ευρωεκλογές.

«Προτεραιότητά μας τα νέα ζευγάρια και οι πιο ευάλωτοι» δήλωσε η υπουργός Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας Σοφία Ζαχαράκη, σε νέα συνέντευξή της στο ΑΠΕ-ΜΠΕ, παρουσιάζοντας συγκεντρωτικά τις παρεμβάσεις της κυβέρνησης για το στεγαστικό πρόβλημα.

Μετά την παραδοχή ότι «η Ελλάδα, όπως και η πλειονότητα των ευρωπαϊκών χωρών αντιμετωπίζει πρόβλημα επαρκούς και οικονομικά προσιτής στέγης», η υπουργός ανέλυσε την «εθνική στεγαστική πολιτική ευρείας κοινωνικής απόδοσης», που όπως είπε εφαρμόζεται για πρώτη φορά στην Ελλάδα.

Μόνο που η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν είναι απλώς άλλο ένα κοινό ευρωπαϊκό πρόβλημα, αλλά έχει ιδιαίτερα χαρακτηριστικά. Είμαστε η χώρα με το υψηλότερο ποσοστό νοικοκυριών που βρίσκονται σε συνθήκες «υπερβολικής στεγαστικής επιβάρυνσης» – δηλαδή ξοδεύουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση (ενοίκια, λογαριασμοί, ενυπόθηκα δάνεια κ.λπ.) Στα αστικά κέντρα το ποσοστό αυτό κυμαίνεται κοντά στο 30%, έναντι 10% στο μέσο όρο της ΕΕ.

Επιπλέον έχουμε το υψηλότερο μερίδιο του κόστους στέγασης στο διαθέσιμο εισόδημα, με πάνω από 34,2%, έναντι 19,6%  στο μέσο όρο των κρατών μελών της ΕΕ.

Τα νοικοκυριά που βρίσκονται σε κίνδυνο φτώχειας (το εισόδημά τους είναι κάτω από το 60% του εθνικού διάμεσου εισοδήματος) υποφέρουν ούτως ή άλλως από υπερβολικό κόστος στέγασης. Σχεδόν το 38% του προϋπολογισμού εξανεμίζεται σε ενοίκια και λογαριασμούς.

«Δεν επιλύεται το πρόβλημα»

Η κ. Ζαχαράκη στη συνέντευξή της παραδέχθηκε ότι με τα προγράμματα στεγαστικής αρωγής – που σε βάθος χρόνου θα ξεπεράσουν τα 5 δις. ευρώ «δεν επιλύεται το πρόβλημα».

Γι’αυτό και στόχος είναι «να  καλύψουν μία από τις ουσιαστικότερες ανάγκες τους, χιλιάδες άνθρωποι με χαμηλά εισοδήματα».

Ναυαρχίδα της στεγαστικής πολιτικής της κυβέρνησης είναι το «Σπίτι Μου 2» – συνέχεια του «Σπίτι μου 1», με διευρυμένα ηλικιακά και εισοδηματικά κριτήρια. .

Στην πρώτη φάση του προγράμματος δικαιούχοι ήταν 9.155 ζευγάρια, ενώ συνολικά μαζί με το «Σπίτι μου 2», η υπουργός εκτιμά ότι «θα φύγουν από το βραχνά του ενοικίου» περίπου 30.000 οικογένειες.

Όπως έχει γίνει γνωστό, στο «Σπίτι μου 2» το όριο ηλικίας αυξάνεται στα 50 έτη και το ανώτατο εισόδημα κυμαίνεται από 20.000 ευρώ (για άγαμους) ως 31.000 ευρώ για μονογονεϊκές οικογένειες – συν 5.000 ευρώ για κάθε επιπλέον παιδί.

Στο νέο πρόγραμμα θα περιλαμβάνονται επίσης κατοικίες πιο πρόσφατης κατασκευής – ως το 2007,  αξίας ως 250.000 ευρώ και μέχρι 150 τ.μ.

Το δάνειο θα ανέρχεται ως 190.000 ευρώ και ως το 90% της αξίας του συμβολαίου. Θα είναι 50% άτοκο, από το Ταμείο Ανάκαμψης και 50% έντοκο τραπεζικό δάνειο, με χαμηλό όμως επιτόκιο – μεσοσταθμικά ως 2%.

Ανησυχίες για ράλι τιμών

Σε αναμονή της έναρξης του προγράμματος, που αναμένεται τον Ιανουάριο του 2025, αλλά δε έχει ακόμα «κλειδώσει», φουντώνουν οι ανησυχίες για νέο ράλι των τιμών, λόγω της αυξημένης ζήτησης, χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς.

«Το πρόγραμμα Σπίτι μου αφορά αποκλειστικά τους δικαιούχους που πληρούν τις προδιαγραφές δανεισμού των τραπεζικών ιδρυμάτων και διαθέτουν ίδια κεφάλαια της τάξεως ακόμη και των 60.000 ευρώ για αγορά κατοικίας», δηλώνει στο in o Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Ε-Real Estates.

«Παράλληλα, οξύνει την ζήτηση για αγορά κατοικίας σε συγκεκριμένες περιοχές που διαθέτουν ακίνητα που πληρούν τα κριτήρια του προγράμματος αυξάνοντας τις τιμές πώλησης».

Ο ίδιος επιμένει ότι το «Σπίτι μου 2», όπως και το «Σπίτι μου 1» , «δεν είναι ένα πρόγραμμα στεγαστικής πολιτικής που αυξάνει την διαθεσιμότητα ακινήτων αντιθέτως εντείνει την ζήτηση εντός μικρού χρονικού διαστήματος».

Θεωρεί ότι ναι μεν είναι υπό προϋποθέσεις βοηθητικό, αλλά σε καμία περίπτωση «δεν μπορεί να αποτελεί την ναυαρχίδα ενός σχεδίου στεγαστικής πολιτικής για την απόκτηση κατοικίας».

Τέλος, θεωρεί ότι και ο δεύτερος κύκλος του προγράμματος «θα έχει ως αποτέλεσμα να αποκτήσουν κατοικία όσοι θα μπορούσαν ούτως ή άλλως να το κάνουν με δανεισμό και ίδια κεφαλαία αλλά πλέον με φτηνό δανεισμό … αγοράζοντας ‘’ακριβό’’ ακίνητο».

Αν έχεις 60.000 ευρώ στην άκρη, διάβαινε

Ως παράδειγμα αναφέρει, την περίπτωση υποψήφιου δικαιούχου που θα θελήσει να αποκτήσει μια κατοικία κατάλληλη για οικογένεια 85τμ-150τμ, άνω του 1ου ορόφου, με έτος κατασκευής έως το 2007 και ζητούμενη τιμή έως 200.000 ευρώ.  «Θα πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον το 10% (20.000 ) της τιμής πώλησης του ακινήτου ως ίδια κεφάλαια και το υπόλοιπο ποσό να αφορά δανεισμό, δηλαδή να διαθέτει τα οικονομικά στοιχεία που θα του ‘’επιτρέπουν’’ να δανειστεί το ποσό των 180.000 ευρώ».

Αν η τιμή συμβολαίου της κατοικίας ανέρχεται στα 250.000 ευρώ, που είναι και το «ταβάνι» του προγράμματος, ο υποψήφιος δικαιούχος θα πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον 60.000 ευρώ  ίδια κεφάλαια και το υπόλοιπο ποσό να αφορά δανεισμό. Δηλαδή, να διαθέτει τα οικονομικά στοιχεία που θα του «επιτρέπουν» να δανειστεί το ποσό των 190.000€.

Χαμηλή διαθεσιμότητα – υψηλές τιμές

Ακόμα και αν ο αιτών πληροί τις προδιαγραφές για να ενταχθεί στο πρόγραμμα «Σπίτι Μου», η πραγματική δοκιμασία είναι να βρει ακίνητο, αφού ειδικά στα αστικά κέντρα η διαθεσιμότητα είναι ήδη χαμηλή.

Ενδεικτικά, η διαθεσιμότητα ακινήτων που πληρούν τις προδιαγραφές του προγράμματος, με τιμή ως 200.000 ευρώ αγγίζει το 36,36% στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, 35,13% στα Δυτικά Προάστια και  20,53% στις περιοχές του Πειραιά.

Μικρή ως μηδενική διαθεσιμότητα καταγράφεται στις περιοχές των Βορείων, Νοτίων και Ανατολικών Προαστίων.

Αν ο υποψήφιος δικαιούχος έχει τουλάχιστον 60.000 ευρώ στην άκρη για «ιδία συμμετοχή» θα είναι πιο τυχερός. Η διαθεσιμότητα είναι αισθητά υψηλότερη για ακίνητα ως 250.000 ευρώ: Στο κέντρο της Αθήνας αγγίζει το 62,90%, στα Δυτικά Προάστια το 80,05% ,στις περιοχές του Πειραιά το 43,25% και στα Ανατολικά Προάστια το 40,18%.

Στις περιοχές των Βορείων και Νοτίων Προαστίων η διαθεσιμότητα είναι 18,02% και 23,52% αντίστοιχα.

Η χαμηλή διαθεσιμότητα είναι μαθηματικά βέβαιο ότι θα συμπαρασύρει ανοδικά τις τιμές, εκτιμούν παράγοντες της κτηματομεσιτικής αγοράς.

Αυξήσεις τιμών 15%

Στο πρόσφατο συνέδριο του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής, ο πρόεδρός του Λευτέρης Ποταμιάνος, είχε εκφράσει έντονο σκεπτικισμό για το «Σπίτι μου 2»,  τονίζοντας ότι θα αυξήσει εκ νέου τις τιμές, λόγω της απότομης αύξησης της ζήτησης, χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς. .

Υπογράμμισε ότι οι αυξήσεις των τιμών των ακινήτων που πληρούν τις προδιαγραφές του προγράμματος, θα «εξανεμίσουν» το όποιο όφελος θα έχουν οι δικαιούχοι από την επιδότηση του επιτοκίου του δανείου.

Η συνταγή  «φθηνότερα (κρατικά επιδοτούμενα) δάνεια, για ακριβότερα σπίτια» καταλήγει να διαιωνίζει  – και εν μέρει να διογκώνει  – αντί να λύνει το πρόβλημα, εκτιμούν τα στελέχη της κτηματαγοράς.

«Ο σκεπτικισμός που εκφράζει η κτηματαγορά δεν εστιάζεται στο αν θα πετύχει ή όχι το πρόγραμμα», λέει ο  κ. Ποταμιάνος στο in.

«Εξαρτάται τι εννοεί ο καθένας επιτυχία. Η κυβέρνηση θεωρεί επιτυχία να αγοραστούν κάποια ακίνητα και να ξεφύγει ο κόσμος από τη μέγγενη του ενοικίου

»Ακούγεται λογικό. Εμείς λέμε ότι δεν θα λύσει το στεγαστικό και σε ένα βαθμό θα αυξήσει τις τιμές της αγοράς, λόγω αυξημένης ζήτησης».

Ο ίδιος θεωρεί πιθανό να αυξηθούν οι τιμές και των ενοικίων, αφού θα φύγουν από την αγορά ενοικίασης ακίνητα προς πώληση.

Εκτιμά ότι η άνοδος των τιμών σε συγκεκριμένα ακίνητα και περιοχές, λόγω του προγράμματος «Σπίτι Μου 2» θα φτάσει το 15%, δημιουργώντας στρεβλώσεις στην αγορά.

«Χρειαζόμαστε βοηθητικές ενέργειες όσον αφορά την ενίσχυση του αποθέματος και όχι την ενίσχυση της ζήτησης» καταλήγει ο κ. Ποταμιάνος. Αναφέρει ότι συνολικά στην ελληνική επικράτεια υπάρχουν τουλάχιστον 794.000 κλειστά ακίνητα, εκ των οποίων ένα μεγάλο ποσοστό ανήκει σε μεγάλους οργανισμούς, κληροδοτήματα κοινωφελή ιδρύματα, τράπεζες και funds.