«Οδύσσεια» των ενοικιαστών α λα ισπανικά

«Οδύσσεια», «λαβύρινθος», «πονοκέφαλος», «κάτι σαν Αγώνες Πείνας».

Είναι μόνο μερικές από τις λέξεις που χρησιμοποιεί ο ισπανικός Τύπος για να περιγράψει τα προβλήματα στην αγορά ενοικίων.

Η προσφορά διαρκώς μειώνεται και τα ενοίκια αυξάνονται, ιδίως στις μεγάλες πόλεις.

Αρκούντως κατατοπιστική είναι μια ματιά στον Διεθνή Δείκτη Ενοικιάσεων για το τρίτο τρίμηνο του 2023 από την Housing Anywhere: τη μεγαλύτερη πλατφόρμα ενοικίασης κατοικιών στην Ευρώπη.

Ένα μέσο μηνιαίο ενοίκιο διαμερίσματος στη Μαδρίτη κυμαίνεται σήμερα στα 1.350 ευρώ.

Πρόκειται για αύξηση 8% σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο του έτους και 8,9% σε ετήσια βάση.

Στη Βαρκελώνη το κόστος εκτοξεύεται στα 1.500 ευρώ, πλην όμως με σχεδόν μηδενική αύξηση σε σχέση με το ίδιο διάστημα το 2022.

Η πόλη που σπάει τα ρεκόρ είναι η Βαλένθια, όπου ένα διαμέρισμα κοστίζει 1.400 ευρώ.

Τιμή αυξημένη κατά 27,3% σε ετήσια βάση.

Αυτά, με τον μέσο μηνιαίο μισθό στην Ισπανία να είναι σήμερα στα 1.822 ευρώ.

Από το 2012 μέχρι και πέρυσι, εν τω μεταξύ, έρευνα καταγράφει ότι οι μισθοί αυξήθηκαν μόλις κατά 3,4% και τα ενοίκια κατά 51,4%.

Με το χάσμα μεταξύ μισθών και ενοικίων να αυξάνεται, η στέγαση γίνεται για μεγάλο μέρος του πληθυσμού… είδος πολυτελείας.

Ειδικά για τους νέους, που έχουν μικρότερες απολαβές, η κατάσταση είναι απελπιστική.

Υπολογίζεται ότι θα πρέπει να δαπανήσουν το 85,10% του μισθού τους για την ενοικίαση ενός διαμερίσματος.

Η αγορά κατοικίας τίθεται σχεδόν εξ ορισμού εκτός συζήτησης.

Θα πρέπει να διαθέσουν σχεδόν τετραπλάσιο ποσό από το καθαρό ετήσιο εισόδημά τους για να μπορέσουν να πληρώσουν μόνο την προκαταβολή ενός στεγαστικού δανείου.

Το πρόβλημα επιτείνουν η εμπορική χρήση πολλών διαμερισμάτων με βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλά και η δραματική έλλειψη κοινωνικών κατοικιών στην Ισπανία.

Σήμερα αντιστοιχούν μόλις στο 3%, την ώρα που σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες ξεπερνούν το 20%, όπως συμβαίνει στη Δανία.

Στην Αυστρία είναι στο 24%. Στην Ολλανδία στο 30%.

Αλλάζοντας τους κανόνες

Σε μια προσπάθεια να ελέγξει τις τιμές των ενοικίων σε ολόκληρη την Ισπανία και να μειώσει τον αριθμό των εξώσεων, η απερχόμενη κυβέρνηση συνασπισμού μεταξύ Σοσιαλιστών και Podemos ψήφισε τον νέο Νόμο περί Στέγασης.

Τέθηκε σε ισχύ στα τέλη Μαΐου, θεσπίζοντας πλαφόν στις αυξήσεις των ενοικίων σε «επιβαρυμένες ζώνες», οι οποίες ορίζονται βάσει συγκεκριμένων κριτηρίων.

Διαχώρισε τους εκμισθωτές -εταιρείες ή φυσικά πρόσωπα- σε μεγάλους και μικρούς ιδιοκτήτες.

Κυρίως στους τελευταίους έδωσε φορολογικά κίνητρα για τη διάθεση ακινήτων προς ενοικίαση σε προσιτές τιμές.

Αντίθετα, όσοι κατέχουν περισσότερα από τέσσερα ακίνητα στον ίδιο δήμο και αφήνουν κατοικίες άδειες για περισσότερα από δύο χρόνια κινδυνεύουν να χρεωθούν με αύξηση έως και 150% του φόρου ακίνητης περιουσίας.

Με άλλα λόγια, αντί να κρατούν τα ακίνητά τους άδεια, το κράτος θέλει να ωθήσει τους ιδιοκτήτες να τα διαθέσουν προς ενοικίαση.

Η τελευταία ωστόσο σχετική επίσημη καταγραφή στην Ισπανία έγινε το 2011.

Τότε, η Εθνική Στατιστική Υπηρεσία (INE) έκανε λόγο για 3.443.365 κενά σπίτια.

Σε νεότερη εκτίμηση, βάσει της κατανάλωσης ηλεκτρικής ενέργειας, ανεβάζει τον αριθμό σε 3.837.328.

Τα περισσότερα είναι ωστόσο σε επαρχίες και τα υπόλοιπα είναι αμφίβολο εάν είναι κατάλληλα για διαμονή.

Η κάλυψη τους κόστους ανακαίνισης αποτελεί άλλο ένα μεγάλο ερώτημα.

Ενδεικτικά, από την απογραφή προέκυψε ότι το 30,7% των κύριων κατοικιών στην Ισπανία χτίστηκαν πριν από το 1970 και το 10,9% πριν από το 1950.

Το 21,1% δεν έχουν καν σύστημα θέρμανσης.

Φιλόδοξοι στόχοι, προκλήσεις στην πράξη

Τα στοιχεία για την αύξηση των ενοικίων καταδεικνύουν ότι η εφαρμογή των διατάξεων του νέου Νόμου περί Στέγασης απέχει πολύ από τα λόγια στην πράξη.

Στο νέο κυβερνητικό σύμφωνο, εν τω μεταξύ, οι Σοσιαλιστές του Πέδρο Σάντεθ και του αριστερού Sumar της Γιολάντα Ντίαθ έχουν βάλει ακόμη πιο ψηλά τον πήχη.

Ένα από τα κύρια μέτρα του κυβερνητικού προγράμματος είναι η αύξηση του δημόσιου στεγαστικού αποθέματος για οικονομικά προσιτή στέγη στο 20%.

Νέα έκθεση της εταιρείας ακινήτων Culmia και της εταιρείας κοινωνικής έρευνας Gad3 αναφέρει ότι η Ισπανία θα πρέπει να κατασκευάσει 1,2 εκατομμύρια οικονομικά προσιτές και κοινωνικές κατοικίες σε βάθος δεκαετίας, για να μπορέσει να αντιμετωπίσει τη στεγαστική κρίση.

Προτείνει ένα τρίπτυχο προτάσεων ως λύση.

Το ένα σκέλος αφορά στην κατασκευή 442.000 κοινωνικών κατοικιών για τις πιο ευπαθείς κοινωνικά ομάδες, με μερική ή πλήρη τραπεζική χρηματοδότηση της κατασκευής από το ισπανικό δημόσιο.

Το δεύτερο σκέλος αφορά στην κατασκευή 761.000 ακινήτων για οικονομικά προσιτή στέγαση, με σύμπραξη του δημόσιου και του ιδιωτικού τομέα.

Ζητούμενο είναι τα ενοίκια στις συγκεκριμένες κατοικίες να κυμανθούν περίπου 20% κάτω από τις τιμές της αγοράς.

Η τρίτη προτεινόμενη γραμμή δράσης είναι η στήριξη της αγοράς κατοικίας για νοικοκυριά με μέσο εισόδημα, αλλά ανεπαρκείς αποταμιεύσεις.

Πρόκειται ουσιαστικά για εγγυήσεις του δημοσίου, και όχι για επιδοτήσεις, επί του 15-20% της τιμής αγοράς ακινήτου, προκειμένου να εγκριθεί η έκδοση στεγαστικού δανείου.

Αυτά τα μέτρα, αναφέρεται στην έκθεση, σε συνδυασμό με μια σειρά από άλλα -όπως η ψηφιοποίηση και η απλούστευση των γραφειοκρατικών διαδικασιών- θα καλύψουν την αυξημένη ζήτηση για στέγη.

Θα οδηγήσουν σε μείωση των τρεχουσών τιμών της αγοράς και θα ελαφρύνουν το οικονομικό βάρος για πολλά άλλα νοικοκυριά, που σήμερα δίνουν για ενοίκιο κατά μέσο όρο το 40% του εισοδήματός τους.