Η αστικοποίηση οδήγησε την στεγαστική κρίση – Πώς θα βρεθεί λύση από τα «μαθήματα» της πανδημίας

Τα lockdown και οι αλλαγές που προέκυψαν από αυτά έχουν διαταράξει τα δεδομένα και θα χρειαστεί λίγος χρόνος για να επανέλθουμε. Μέχρι το 1911, οι περισσότερες από τις σημερινές πόλεις είχαν ήδη δημιουργηθεί.

Από τότε οι μικρές πόλεις έχουν πεθάνει και τα περιφερειακά κέντρα έχουν αυξηθεί, μεγάλο μέρος του πληθυσμού έχει μετακομίσει στις ακτές και τις πόλεις για δουλειά, και νέες πόλεις έχουν αναπτυχθεί για να υποστηρίξουν την εξόρυξη στο βορρά και τη δύση και τη γεωργία σε περιοχές άρδευσης.

Μόνο το 7% του πληθυσμού ζει εκτός πρωτευουσών στην Aυστραλία σύμφωνα με το Conversation. Ενώ η πρώτη απογραφή του 2011 κατέγραψε ότι το 24% του εργατικού δυναμικού απασχολούνταν στη γεωργία, τη δασοκομία ή την αλιεία, η πιο πρόσφατη έρευνα κατέγραψε λιγότερο από 3% .

Οι πόλεις που η στέγαση έγινε πολυτέλεια

Η συσσώρευση του πληθυσμού της Αυστραλίας στις πρωτεύουσες βοήθησε στην αύξηση των τιμών της γης, επειδή η προσφορά γης σε καλά τοποθετημένη τοποθεσία στις πόλεις ήταν περιορισμένη.

Η προκύπτουσα στεγαστική κρίση είναι χειρότερη από ό,τι υποδηλώνουν τα επίσημα στοιχεία

Το Γραφείο Στατιστικής ορίζει την κρίση ως προς τη στέγαση, όταν ένα νοικοκυριό με χαμηλότερο εισόδημα δαπανά περισσότερο από το 30% του ακαθάριστου εισοδήματος του νοικοκυριού του για το κόστος στέγασης.

Όμως, καθώς οι αγοραστές κατοικιών έχουν απομακρυνθεί περισσότερο από τα κέντρα των πόλεων για να αποφύγουν το υψηλό κόστος στέγασης, έχουν πληγεί με υψηλότερα έξοδα μετακίνησης, ενισχύοντας τον αριθμό που βρίσκεται σε οικονομική πίεση λόγω στέγασης.

Μια μελέτη που διεξήγαγα με συναδέλφους του Πανεπιστημίου της Καμπέρα στα μέσα της δεκαετίας του 2000 διαπίστωσε ότι όταν το κόστος μετακίνησης συμπεριλήφθηκε στο κόστος στέγασης, το ποσοστό των ιδιοκτητών ζευγαριών με παιδιά με στρες στέγασης αυξήθηκε από 15% σε 19%.

Η στέγαση έγινε «επένδυση»

Οι αυξανόμενες τιμές έχουν καταστήσει την αγορά ενός επιπλέον σπιτιού μια «ασφαλή επένδυση» για τους υπάρχοντες ιδιοκτήτες σπιτιού – πολύ περισσότερο όταν συνοδεύεται από γενναιόδωρες φορολογικές εκπτώσεις. .

Όσο περισσότεροι ιδιοκτήτες κατοικιών αγόραζαν δεύτερα (και ακόμη και τρίτα ) ακίνητα, τόσο περισσότερη πίεση στις τιμές πρόσθεταν στις τιμές που έκαναν τα ελαφρά φορολογηθέντα κεφαλαιακά κέρδη σε επενδυτικά ακίνητα να φαίνονται ακόμη πιο ασφαλές.

Τα τελευταία φορολογικά στοιχεία δείχνουν 2,2 εκατομμύρια Αυστραλούς που κατέχουν επενδύσεις σε ακίνητα, από 1,2 εκατομμύρια δύο δεκαετίες νωρίτερα. Αυτό σημαίνει ότι σε μια εποχή που ο πληθυσμός της Αυστραλίας αυξήθηκε κατά 32%, ο αριθμός των Αυστραλών που κατέχουν επενδύσεις σε ακίνητα αυξήθηκε κατά 83%.

Όσο περισσότεροι ιδιοκτήτες κατοικιών λαμβάνουν επενδυτικές αποφάσεις με την υπόθεση ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται, τόσο πιο ανθεκτικοί γίνονται σε μέτρα που ανατρέπουν αυτές τις αυξήσεις των τιμών.

Μετά ήρθε ο COVID

Τα lockdown της πανδημίας προκάλεσαν μια επανεξέταση του πώς και πού ζούσαν οι άνθρωποι.

Τα γραφεία στο σπίτι έγιναν πιο ελκυστικά και τα ομαδικά σπίτια έγιναν λιγότερο ελκυστικά πιέζοντας τον μέσο αριθμό κατοίκων ανά σπίτι και αυξάνοντας τη ζήτηση για σπίτια ακόμη και πριν ανοίξουν ξανά τα σύνορα.

Αλλά πολλοί ανακάλυψαν ότι δεν χρειαζόταν να ζουν τόσο κοντά στη δουλειά τους και μετακόμισαν πιο μακριά σε πιο μακρινά προάστια και απομακρύνθηκαν από τις πόλεις συνολικά σε τοπικές τοποθεσίες όπου η στέγαση ήταν πιο προσιτή.

Ενώ αυτό βελτίωσε την ποιότητα της ζωής τους μειώνοντας το κόστος στέγασης και μετακίνησης, κατέκλυσε την προσφορά κατοικιών σε αυτές τις περιοχές και ανέβασε τις τιμές .

Με τον καιρό θα χτιστούν περισσότερα σπίτια σε αυτές τις περιοχές για να φιλοξενήσουν περισσότερα από αυτά, εκτός εάν υπάρξει επιστροφή στο γραφείο .

Οι αλλαγές που επέφερε ο COVID θα δώσουν προκλήσεις και διδάγματα για τον προγραμματισμό, ειδικά τον σχεδιασμό για στέγαση και υποδομές μακριά από τις πόλεις της Αυστραλίας.

Η διαρκής κληρονομιά τους είναι πιθανό να είναι η απαίτηση για περισσότερη στέγαση, η οποία θα χρειαστεί λίγο χρόνο για να εκπληρωθεί.

Αλλά ακόμα και τότε, η δυναμική των πόλεων και οι φορολογικές εκπτώσεις για τους ιδιοκτήτες που διαθέτουν περισσότερα από ένα σπίτια είναι πιθανό να συνωμοτήσουν για να συνεχίσουν να πιέζουν τις τιμές υψηλότερα.